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我國房地產業發展十大走勢

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我國房地產業發展十大走勢

發布日期:2018-04-13 00:00 來源:http://www.vasvaruiskolaozd.com 點擊:

一、房地產需求全面穩定增長
  
    國民經濟的持續增長和國家擴大內需啟動消費等政策的引導,使我國房地產業進入了新的增長周期,房地產需求將隨之全面興旺。
  
    我國自身發展時期具有強大的住宅與房地產需求。一是人們改善住房條件的需要。據國外的經驗,人均GDP(國內生產總值)在3000美元以下,或者人均住房建筑面積在30平方米以下時,屬于較快速度發展住房建設時期。

    2015年底,我國人均GDP830美元,人均住房建設面積20.5平方米,表明我國的住宅市場需求十分巨大。二是房地產對經濟發展的杠桿作用。住宅建設對國民經濟發展具有重要的拉動作用。據世界銀行和建設部有關測算結果表明,每投入100元的住房建設資金,可以創造相關產業170—220元的需求,每銷售100元的住宅,便可帶動130—150元的其他產品的銷售。住宅建設因此成為國民經濟發展的調節器。政府加快住宅建設常常帶來經濟發展和生活水平提高的雙重功效。
  
    同時,中國加入WTO也促進房地產投資和消費需求的較大增長。更多的外資公司進駐。國外零售業、咨詢等各類中介服務業的進入,將會增加對房地產的需求。另一方面,隨著汽車進口關稅的大幅降低,汽車擁有量的迅速增加,城市郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。

    二、住宅質量全方位提高
  
    我國居民更加注重居住質量,追求享受生活,從僅僅滿足于“居者有其屋”升華到全面追求“居者優其屋”,住宅質量必然會有全方位的提高。這主要基于以下幾方面原因:一是政府提出了人民生活“寬裕小康”的目標和“特別改善居住”的要求。衡量“小康”和“改善居住”的標準,不再是單一的面積,而是功能、環境、工程等綜合質量的指標。二是中國已經達到住宅質量全面提高的階段。三是我國人民群眾的生活質量有了很大程度的改善,對住房的需求從居屋住房向舒適住房轉變。四是房地產和住宅產品的市場競爭會更加激烈。開發商惟有全面提高住宅質量,才能適應市場要求。
  
    21世紀初中國住宅質量的全面提高,將主要體現在以下4個方面:

    (1)住宅類型進一步向多樣化方向發展;

    (2)住宅主體設計重點體現以人為本,向人性化方向發展,同時設計將更注重細節;

    (3)住宅環境設計以生態優先,向綠色、健康、人文的需要全面發展;

    (4)以電子技術、多媒體網絡技術為代表的綜合科技成果的采用,得到廣泛的重視和突破。

    三、房地產融資方式走向證券化
  
    房地產融資證券化主要表現在兩個方面:一是金融工具的證券化,即不斷通過創新金融工具籌措資金;二是金融體系的證券化,指通過銀行和金融機構借款的比重下降,而通過發行對第三方轉讓的金融工具的比重相對提高。
  
    我國加入WTO以后,將會有大量國外金融機構,包括外資投資的銀行、證券公司、保險公司進入市場,不僅可以對房地產服務業所需的巨額資金提供支持,而且還將帶動住房金融業的競爭力及服務水平的提高,改變目前房地產融資主要靠國內銀行貸款的單一格局,形成房地產融資的多元化。

    四、房地產中介服務業全面發展
      
    一是服務水平標準化。在WTO的相關協議中,專業服務是一個重要內容、協議規定房地產服務等專業人士可進入中國市場。這意味著,按照不完全的市場規則開放僅僅不到10年的房地產市場,將遇到有上百年實踐經驗、掌握世界Z新技術和成果的競爭對手的挑戰;同時推動本土企業迎頭趕上世界先進水平。二是服務產品品牌化。房地產服務市場水平參差不齊的競爭將會使有信譽、有實力的服務企業脫穎而出。這種房地產市場結構的變化,固然使某些房地產企業獲得相應的發展機會,但對更多本土企業來說,將會由于缺乏市場競爭力和規模擴張能力而退出房地產市場。

    五、互聯網技術在房地產業中得到更充分應用
  
    互聯網信息技術快速、靈活、直接、廣泛、互動、低廉的特性。為房地產供求信息的發布,提供了Z好的工具和交流平臺。
  
    一是應用范圍更加廣泛。目前我國房地產業與互聯網技術的結合在很多地方還僅僅局限于宣傳法律法規、簡單的公司介紹等等,沒有充分發揮互聯網技術的潛力。信息技術水平的進一步提高和人們現代科技知識的增長以及房地產管理理念、房地產消費觀念的轉變,將為互聯網技術提供更為廣闊的應用空間,包括網上房地產市場調研、房地產信息查詢、房地產電子商務、網上進行的房地產企業管理等。
  
    二是應用程度更加深入。互聯網技術Z突出的特點就是快速和廉價。房地產企業全面利用互聯網技術,把網絡與企業的日常經營活動結合起來,能夠大大提高工作效率,同時降低房地產企業的經營成本。互聯網運行速度更快和上網普及率的進一步上升,將會使公眾參與程度逐步加強,房地產市場效率不斷提高。

    六、房地產企業所有制結構在“國退民進”中再一輪調整
  
    今后,政府的行政限制會愈來愈少、政策環境會愈來愈寬松,非國有房地產企業的競爭力會大大超過國企。國有房地產開發企業所享有的行政優勢,大部分將逐漸消失,在房地產開發市場中,除了資產規模及開發量,可能保留一定時期的優勢之外,資產效益等方面因其傳統的管理方式和經營機制將逐漸宿減,分配收益的變化要求所有制度盡快相應進行改革。而房地產中介服務業、物業管理業所有制結構中的民營比例也會逐漸提高。總之,無論從黨和政府的方針而言,還是市場發展的客觀形勢,都要求中國的國有房地產開發企業加快所有制的改革。簡而言之,就是“國退民進”。

    七、房地產企業集團化進程加速
  
    在由計劃經濟向成熟的社會主義市場經濟轉變過程中,中國的房地產企業持續發展面臨管理滯后、科技水平低等諸多問題。而走集團化道路、增強集團的凝聚力,提升企業的綜合競爭力,就是解決這些問題的途徑之一。綜觀西方發達國家的經濟發展歷程,當經濟水平達到一定高度時某些行業就會出現集中的趨勢。我國現在就處于這一階段。
  
    無論是市場經濟條件下企業發展的趨勢,還是應對國內外市場競爭的需要,房地產企業集團化是一種共同的發展趨勢。從具體行業內容上看,既可以是橫向聯合,擴大企業整體規模,提高企業資金實力;也可以是垂直聯合,延伸企業的產業鏈,擴大市場范圍;從所有制形式來看,既可以是國有房地產企業之間的聯合,也可以是集體、民營房地產企業的聯合,或者國有房地產企業與民營企業的聯合。總之,只要有利于房地產市場發展,有利于提高企業競爭力的,都可以兼并、聯合,以大規模企業集團的形式提高自身的競爭力,達到市場資源配置Z優化的目的。

    八、利率下調繁榮房地產市場
  
    由于資金成本是人們購買住房或投資項目評價的重要標準,名義貸款利率的下調,增加了消費、投資房地產項目的可能。房地產企業利息包袱減輕,投資熱情高漲。企業開發資金中有很大一筆為銀行貸款,開發項目成本中也有一筆不輕的利息負擔,銀行再次較大幅度地降息,必將減輕開發企業和開發項目的成本壓力,提高資金使用效率。
  
    利率下調使購房者的支付能力也得到了增強。降息減少了購房者的利息費用,因此會較大地增強購房者的購房意愿和購買能力。

    九、人才安全重于經濟安全
  
    經濟安全是指國家的經濟體系正常運轉的狀態。正常運轉的經濟體系的基本職能是保障人民基本生活的生產需要(生存和發展),它的安全實質上就是這種職能的安全。房地產經濟安全是抵御通貨膨脹、經濟危機等的侵襲和盡可能防止、避免外部勢力對國民經濟體系的沖擊,確保人民的居住條件和房地產業的發展進步。
  
    千秋大業,人才為本。必須以人才安全促進經濟安全。一是人才資源配置安全,保障中資房地產企業優秀人才的安全比例。有資料表明,房地產國企普遍存在的人才流失問題,嚴重影響和制約了企業的發展。近幾年,房地產國企每年平均有5%左右的高級管理人才、科技人才、高技能工人跳槽。二是人才資源的供給安全,保持合理的人才結構和穩定的人才培養渠道。現行高等院校學科設置中房地產僅為工程管理或工商管理專業中的一個方向的格局必然會被打破,因為在國民經濟中作為基礎和先導的產業,在學科設置中沒有其相應的位置,不利于房地產優秀人才的培養和人才資源的供應。

    十、行政管理向市場服務型轉變
  
    當前我國的房地產市場經濟發展正處在轉軌變型的過程中。政府要改變傳統的要素分配和資源配置的職能,實現市場配置資源的基礎性作用。要預報市場、分析市場、相信市場、重視市場,還要敢于利用市場。政府作為房地產經濟管理者,不能直接干預市場,只能對企業進行政策引導和指導,要切實將社會中介服務業從行政管理中剝離出來。政府作為國家的公共機構,有責任向企業提供信息服務,通過公告、公示、新聞發布會等形式,發布法律、政策和辦事規則、程序有關信息,使各經濟組織在決策中掌握全面、正確的信息,減少信息不暢造成的效率損失。

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